当代物业理念Ⅰ：只应领先半步
当代物业理念Ⅱ：营造"最适合居住小区"
当代物业理念Ⅲ：性价比最优，"均好"胜于"独秀"

当代物业 务业当代
--当代物业总经理陈海淳访谈录

到人福科技总部来，总要途经两座醒目的建筑群落，即“雅典苑”和“东方巴黎苑”，它们都是人福科技当代物业的作品，分别为当代花园二期和三期。这样的取名，很容易让人油生一股欧罗巴情愫，浮想连翩，有进去一览的愿望。有人说，名字取得好，就离成功近了一大步。

当然，“成功”的定义和描述有多种，简单地套用某种公式来衡量一个企业是否成功的做法失之肤浅，这里倒是想同当代物业人一起来探讨一些观念。也许正是这些观念，造就了当代物业现今的模样。为此，我们走访了当代物业总经理陈海淳先生。

陈先生思维清晰、谈吐流利，使得整个访谈过程十分流畅。更令笔者感到意外的是，陈先生直至最后才流露出这么一个想法：房地产与其说是生意较量，毋宁是个造梦的舞台；我与其是个生意人，不如说是个喜欢梦想者。

访谈的话题不少，本文撷取片段，与大家分享。

--在当代物业的理解中，与"居住"观念相应的销售观念有哪些？

--我们常说的卖“房子”，“房子”的概念可分作两大部分来理解，即“空间”和“地段”。空间的含义又分为三，第一指实际空间，日常意义上的空间，可视、可感，有固定的布局；第二部分没有专门的布局，能够看得见，比如景观、配套，比起前者，放得更大；第三部分不可视、可见，不具物体性，但却实际存在，可以感受，例如网络。
地产紧紧围绕这三者展开，而且第二、第三类空间的比重必然会加强、加重，非物质化的成本将越来越高，也就是说，相对于房子而言，配套等的比重会加大。
关于地段--

--地段是指地理位置吗？

--李嘉诚曾说过，房地产中最关键的第一是地段，第二是地段，第三还是地段。虽然地段是变化的，但李嘉诚的这个观点是正确的。而对“地段”的诠释必须放在“最适合居住”这样一个大的背景和框架中来理解，就是说，哪个地方是最适合居住的地方。

当然，“最适合居住”这一概念，全国有全国的讨论，武汉有武汉的说法。就全国而言，有人提出珠海，青岛、大连以及威海等城市，还有人说是成都；而对武汉来说，我们提出在开发区。为什么这两年我们在开发区开发力度比较大呢，因为这里就业机会比较多，大专院校比较好，人文素质比较高，公务员多，虽然目前看着比较落后，显得有些远，但过几年之后一定会成为武汉市“最适合居住”的地方。房地产其实做的就是这种事，你不能说一切都具备了等着你再去做。当年我写关于“最适合居住”的文章时，还没有提出“光谷”来，这两年开始逐渐兴起，今年光谷的房价涨幅最大，证明我们以前的眼光是没错的。

地段的考察一定要放在“最适合居住”这个概念的大框架之下，我们在选地的时候一定要考虑“最适合居住”。这个概念包括了许多许多内容，也有商业上的意义。比如光谷这一块的商业也慢慢起来了。

--那么，房地产的核心竞争力到底是什么

--房地产的核心竞争力很大程度上就在“地”上。先有地再有房。房地产的特点在于它是资源性行业，土地是不可再生资源，没有地，你的房型设计、景观布置都无从谈起。而地又不是一般的商品，不是有了钱就可以购买，国家对此有规划、有计划、有安排，那么对房地产商来说，很重要的一点就是做好土地储备工作。

在房地产业有一个特别的现象，就是国有企业都能很好生存，不像其他行业，其中一个很大原因就在于他们在土地资源上占有优势。

--竞争之下，房地产发展的趋势会怎样？

--这个话题仁者见仁，智者见智，但是有几个明显的趋势，主要是规模化、郊区化，都在走这条路。比如万科在武汉“登陆”的位置就比较远。

--万科对我们的冲击和影响大吗？

--目前看来，还比较微弱，因为他们在汉口而我们在武昌。但是，他们带来的理念，最后形成的观点，肯定会有冲击。他们不但在房子上做得比较好了，一些细节问题也都注意到了，整体比较成熟。

--请继续。

--另外，发展趋势从市场角度看，估计房地产在五年内还会保持比较好的态势，需求量比较旺盛。只要房子价位比较合适，设计还可以，市场问题不是太大，这是房地产业的一个优势。
从企业角度讲，房地产发展有相对集中的趋势，小的房地产企业会逐渐倒闭，政府也不再批准小块用地。从这点看，我们公司还是比较幸运的，最先我们经营的是十几亩的小块地盘，现在经营的则是大的，十几亩的土地，在武汉的相关部门一般没有人不知道当代，当代应该已经跻身武汉房地产业十强之列。拥有这样的规模，对我们来说，是个机会，如果我们现在还在做十亩地的开发，那我们的机会就小多了。我们的发展正符合“规模化”的趋势。　
在房地产投入方面，趋势也是很明显的。对住房本身的投入会相对降低，而配套、景观的费用则会增高。以后的房价会是个略微上涨的趋势，背后的一个前提就是景观会越做越好，配套会越做越好。

在房型设计上，趋势是走向国际化，深圳在这点上走过的路是很明显的，景观、外观方面我们都在走深圳走过的路。比如像我们二期开始的欧陆风格，虽然有建筑学家批评这种做法太庸俗，但比起以往灰蒙蒙一片没风格的状况，总要好得多，应看到这个变化。因为受成本的控制，做到很精致是很困难的。

--为什么在房型设计上没能走本土化道路呢？

--这个是争议的。一些建筑大师认为应当走本土化道路，做中式的东西。但许多中式的东西是落后的，比如以前那种一间大房两边开，就是非常落后的，不符合现代人的居住观念的。而类似苏州园林等的民俗建筑，骨子里更难学。西化的东西，相对比较简单，好学一些。实践证明也是如此。景观、配套上会越做越好，越做越专业。

可是，无论如何，我们只能领先半步，而不能走得太快。我们有时知道比如日本的园林设计是怎样的，然而价格摆在那里，因而我们不可能采用，客户还没到那个程度，不见得接受。快得太多，成本投入很多，结果得不到回报。

--当代物业的建筑特色在哪里？

--实际上我们抓了三方面问题。我们的房子谈不上处最好的地段，但在价格、房型、景观、配套方面综合起来的性价比，我们认为是好的，在房地产上这叫做"均好性"。

另外，我们也重视景观设计。目前我们做得还不算很好，但是很重视。我提出房地产的两个轮子，一个是物业管理，一个就是景观。这两点做好了，才能抓住客户。这种提法，也是针对以前的弱项，以前不讲景观，不讲配套，不讲物业管理服务。现在则要把它们放到战略管理的高度来抓。

商人都是在夹缝中求生存，不可能开始就有很好的条件。我们物业起步比较晚，比较低，在这个范围里我们尽量得把它做好，日后还要把它作为竞争的品牌。虽然当代物业的房型还可以，外观也还可以，等等，但这些都不足以在竞争中形成多大的优势。我们尽己所能把物业和景观做得更好，再加上“均好性”，别人就会觉得我们特别实在。目前的一、二、三期的发展正体现这种思路和理念。

--当代物业如何看待物业管理？

--我们是从战略角度来看待物业管理的，而不是仅仅局限把这当作一种服务， 相反,将力求把它变为我们品牌竞争的支撑点。具体实施过程尽管还不能尽如人意，可就其自身来说，做得还可以，然而我们的眼光是整个武汉市以及全国。这样的话，仍得努力。目前看来，很重要的一点是人员不足，像这样细琐又费神的工作很多人不愿意做。我认为，在物业管理方面我们还有距离，其中很重要的一个原因是缺乏专业人才。

下半年，当代物业将大力加强此点，招聘一些人才，从内部培养一些人才。

物业管理的前景，包括我们的，都是很广阔的。物业管理计算机化、网络化的潮流不可避免，但前提是要把基本工作，比如保安、清洁等做好，之后再进行增殖管理。 --给我的印象，物业管理似乎与技术性、操作性成了同义词。

--这正是我下面要强调的，即好的物业管理应是人性化的管理，增加小区的亲情感、温暖感。比如今“六·一”当代花园二期的活动便是一例。

如果物业管理落入只是收费--交钱的模式，就显得非常生硬。而且，我认为强调亲情感、人情味大概会是中外物业管理的重大区别之一。特别在现代化之后，这一问题越来越明显。
好的小区管理除了基本服务外，这些方面一定要做好，做好要看人，需要专业人才。

物业管理前景广阔的另一原因在自身。因为以前的管理都交由房管所，现在的物业管理成了一项服务性工作，成为产业；另外房地产开发中的土地资源是有限的，在限度内靠什么来维持地产呢，就要靠物业管理。如"眼球经济"，客户在小区内点击网业便可享受服务，而客户如此众多，可见市场之巨大。至于客户是否愿意掏钱是你服务是否到位的问题。

--社区服务日益引起重视，当代物业的情况如何？

--我们开展得还不够到位，下步我们正要着力加强此事。目前我们也推出了一些服务，如清洁卫生、帮助打扫、带小孩等，但总体看来，不是太好。这受几方面因素制约，像武汉地区收入水平、整体物业收费情况等，大家都在作探索。并且，大家也都意识到小区服务包括家政服务领域很大，家庭节奏越来越快，更加需要这项服务。

尤其对于规模化小区，小区成熟的问题日益突出。

--在房地产建设上，房型设计有没有什么走势？

--房型的功能将越来越模糊，居住与办公有时分不大清楚，有人提出SOHO概念，正是这种反映。我们将开发的“创业者公寓”也是这个意思。以后自由职业者将越来越多，在家里办公的人将越来越多，在房间功能上是不是把居住、办公还有很多方面分清楚越来越难，这可能是新经济带来的问题，也就是不必每天坐班。房型设计模糊化，底下是办公室，上面居住，网络发达，等等。

--会所在有些地方已经开始红火，不知武汉的情况怎样？

--在武汉并没有被接受，但是它的功能会越来越重要，而且趋势也会像那些地方那样。一个小区必须有个大家活动的地方，在小区解决“住”的问题之后，就会考虑聚会和玩的地方。目前的小区住户还没有建立这样的概念，但我们在建设时一定考虑此点，这样，一是不要被未来淘汰，另外我们相信对销售、对寻求客户理解都会发生作用。

我们提出小区会所建设重点要解决两类问题，即老人和小孩，中间层说句实话，都比较忙。老人和小孩住在里面舒服了，就比较成功了。我们在二期的设计中，前面是给小孩玩的，后面的会所实际上是针对老人的，因为小区老人不是太多，所以规模也有限。

武汉开始在意会所的建立，而在深圳等地会所作为买点的竞争已经比较激烈了，已经开始市场细分。会所在其他地方已成为竞争的武器，而在武汉尚算个问题，等着时间来解决，只是这个趋势是不可逆转的。 还有许多话题和问题，由于时间关系不能在这里展开了，例如房地产价格等等。

陈总在结束采访之际，突然畅然地往后一仰，从专注的专业论谈中抽离出来，最后送我的一句话是，我们做房地产的，似乎一心只思赚钱，其实，这项事业对我而言，实在是个造梦的舞台。做房地产，离开想象力，离开梦想，不知会成什么样。当代物业，务业就在当代。

（特约记者：汤澄涟）